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リゾナーレ八ヶ岳

星野リゾート・リート投資法人の分配金利回りはどの程度かというご質問をいただきましたので、ざっくりと計算しました。分配金利回りの目安の情報がまだ出ていない状況ですね。

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星野リゾート・リート投資法人の基礎データ

星野リゾート・リート投資法人は、各取得予定資産について、不動産鑑定評価書、建物検査・関連法規の遵守・修繕費評価・環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書を取得しています。それベースでの計算になります。

取得予定価格は約150億円、NOIは約12.48億円、長期修繕費(年平均)約3億円が予定されています。 NOIとは、鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net Operating Income)をいい、減価償却費をマイナスする前の収益です。

純収益(運営純収益+一時金の運用益-資本的支出)は、星のや 軽井沢が約5.38億円、リゾナーレ 八ヶ岳が約3.17億円、界 箱根が約0.68億円、界 松本が約0.59億円、界 出雲が約0.58億円、界 伊東が約0.46億円です。合計で約10.9億円です。

コスト

REITの主要コストは、資産運用報酬、役員報酬、利息、融資関連費用などです。

星野リゾート・リート投資法人の場合、資産運用報酬の上限は、総資産の当期平均残高の年率1%、NOIの年率5%、不動産等の取得価額の年率2%(利害関係人取引の場合は1%)となっています。ジャパンホテルリートと比べると高めです。トータルで約3億円程度と仮定します。

役員報酬については、執行役員1名、監査役員2名であることから、0.2億円程度と仮定します。

MUFJ、日本政策投資銀行、SMBCから合計72.2億円を借り入れる予定です。内訳は、1年(変動)が12.2億円、3年(固定)が20億円、5年(固定)が26億円、7年(固定)が14億円です。平均借入残存期間は4.16年であり、利息・融資関連費用を1.5億円と仮定します。

また、その他費用・税金1.8億円と仮定します。

純利益・分配金利回り

以上の仮定からは、純利益率は約4.4億となります。公募・OA・発行済の合計は20,250口なので、一口あたり純収益は20,247円となります。

20,247円÷想定価格50万円は4.35%です。鑑定評価書ベースでかなり大雑把には、星野リゾート・リート投資法人の分配金利回りは3.5%~5.0%程度ではないかと思います。

現時点では、J-REITの平均予想利回りは約4.09%であり、星野リゾート・リートと同じホテルリートであるジャパン・ホテル・リート投資法人の予想利回りは4.63%です。

星野リゾート・リートとジャパン・ホテル・リートの比較

星野リゾート・リートと既に上場しているジャパン・ホテル・リートを比較すると、NOI利回りの高さ、ADR・RevPARなどは星野リゾートに分があります。

他方、星野リゾートは集中投資でリスクが高い点、利益相反の懸念がある点が難点です。星野は星のや軽井沢とリゾナーレ八ヶ岳のツートップですが、ジャパン・ホテル・リートは全国各地に30の保有物件があり、主要物件も沖縄・関東・関西に分散されています。

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    2013.06.23 Sun l IPO l コメント (41) トラックバック (0) l top
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