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2020年東京五輪が決定し、都心部のマンションが動意づいているようです。以前にマンション購入前の必読本についてレビューしたことがあります。この他、マンション購入前に一読して損はない本に、「マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)」があります。中古物件価格の目安を赤裸々に公開して大きな話題を読んだ「住まいサーフィン」の運営者、沖有人氏の著書です。

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この本については諸々の場で話題になっていましたが、釣りっぽいタイトルを敬遠して読んでいませんでした。しかし、この度読んだところ非常に参考になりました。本はタイトルで判断してはならないと改めて感じました。

一般的には、新築マンションは購入した瞬間に1~3割もの価格が下落すると言われています。しかし、購入タイミングや物件によっては、購入価格以上で売れるマンションもあります。

著者はそのようなマンションを購入できれば、マイホームは収益を生み出す資産になると述べます。どのようなタイミングでどのようなマンションを買えばいいかについても、本の中で解説されています。


不動産は購入タイミングが極めて重要

本の中で特に印象的だったのは、不動産を購入するタイミングは重要で、新築価格が中古価格に比べて非常に高くなっている時期は避ける必要があると述べられていたことです。割高な新築物件を掴んでしまうと、中古になった際に大幅に価格が下落してしまうからです。

マンションは明白に買ってはいけない時期があり、本の中で解説されています。過去20年間では、1993~1995年、2006~2008年は買ったら損したケースが多く、特に1993・1994・2007年は「買ってはいけないタイミング」でした。

逆に2000~2004年の5年間は結果的に儲かったマンションが多かったです。特に2003年です。2003年といえば、日本の金融危機の最高潮であり、みずほ銀行が国有化されるという噂も出ていた時期です。やはりそういう絶望期に逆張りで買うことが極めて重要です。

「不動産に売買タイミングは重要ではない」と言う人がたまにいますが、高値掴みしてしまった人の自己正当化の色彩が濃いと思います。割高に買ってしまって多額をロスした苦衷は察するに余りありますが、データをどこからどう見ても、そういう主張は牽強付会であると言わざるを得ません。

これから買う人は売買タイミングは重要という事実をクールに認識することが重要だと思います。

新築マンション価格=土地価格+建物価格+粗利益です。マンション事業者は、一定量の用地を仕入れないと食べていけない事業構造になっており、好況で不動産価格が高騰している時期も、無理をして買いに行かざるを得ません。

2007年のプチバブル期には、異様に低いキャップレートで取引された事例もありますね。将来に対する楽観が過度に進むと、そういうケースがあります。あのタイミングでホテルチェーンを高値で売却したANAのディールは会心の一撃でしたね。

新築マンションの買い時を見分ける方法も、この本には載っています。

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マンション8つの真実と、マンション選び7つの法則

その他では、マンションでは立地が極めて重要であること、マンションの資産価値は落ちていき、50年後はほぼゼロだと考えたほうがいいこと、市場でニーズが有る間取りが価格が落ちないこと、耐用年数を過ぎたマンションを持ち続けることは避けるべきであり、最善の選択は住み替えることなどが述べられていました。

本のタイトルでもある「10年での住み替え」については、首を傾げる人が多いと思います。その根拠について、12点が挙げられていました。

「不動産はババ抜きと同じ。最後にババを引いた者が損をする」という言葉も印象的でした。誠意ある仲介業者を選ぶ方法も載っていました。本の中に書かれている「マンション8つの真実」と、「マンション選び7つの法則」はマンションを選ぶ前に一読しておいて損はないと思います。

著者が運営するサイト「住まいサーフィン」では、過去の売出事例を基に実際の成約価格を算出し、補正を加える事で取引価格が推定されています。このサイトも物件価格の適正性の判断に役に立つと思います。

以下はほんの目次のうち、特に面白かった部分です。

第1章 ― 住宅コストは賢い人ほど下がる

○1節・・・お金を生むマンション・お金を喰うマンション
・住宅コストは賢い人ほど下がる
・永住の幻想

○2節・・・分譲マンション8つの真実
・真実1―いいマンションは資産となる
・真実2―マンションは1に立地、2に立地
・真実3―画期的な商品だから売りやすい
・真実4―自分の力では変えられないことが多い
・真実5―災害に強い
・真実6―余った住宅は賃貸市場にまわる
・真実7―建物は長寿命化し、朽ち果てていく
・真実8―大規模修繕は一騒動になる

○3節・・・人口減少・長寿命時代の住み替えタイミング
・「売る」「貸す」「住む」の3つの選択肢を持つ
・貸した場合の損益

第2章 ― 自宅マンションを「資産」にする7つの法則
・法則1―買ってはいけない時期がある
・新築価格は度を超すことがある
・法則2―単価の高いエリアが底堅い
・儲かる市町村ランキング
・法則3―駅からのアクセスはいいに限る
・法則4―大規模マンションは得をする
・法則5―タワーはランドマーク性に価値がある
・法則6―面積が小さいと損をする
・中古マンション価格の法則
・中古で儲かるロジックは至って単純
・個別物件の判断の仕方

第3章 ― 人口減少時代のマンション購入の極意
・法則7―適正価格以下で購入する
・マンション格差を生み出す4つの要因
・新築価格は適正価格とは限らない
・新築と中古の販売方法の違いが価格ギャップを生む
・「好み」ではなく、「美人」に投票しよう
・本当の適正価格の掴み方
・売れ残りは値引き交渉して買う
・中古物件は指値で買う

第4章 ― 絶対に破産しないローンの払い方・売り方
○1節・・・月々の支払い最適化
・金利に敏感になる
・賃料よりローン返済額を少なくしておく
・管理費を適正に下げる

○2節・・・マンション売却の極意
・相場変動と売買のタイミング
・中古時価と残元本をウォッチする
・両手仲介の罠
・仲介業務の実態

知っておきたい! 【マンション選び、7つの法則】


マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)

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    2013.09.19 Thu l 不動産・REIT l コメント (0) トラックバック (0) l top
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