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星野リゾートリゾナーレ八ヶ岳

星野リゾート・リート投資法人(3287・東証REIT)のIPO・新規上場が決定しています。ブック・ビルディング期間は6月27日(木)~7月2日(火)です。想定価格は50万円(1単元50万)です。

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星野リゾート・リート投資法人の当初ポートフォリオ

当初ポートフォリオは、現在は星野リゾートが運営しているリゾナーレ 八ヶ岳、星のや 軽井沢、界 伊東、界 松本、界 出雲、界 箱根です。DCF法による最終還元利回りは6.2~6.8%です。

年間固定賃料収入は、星のや軽井沢が約6億円・リゾナーレ八ヶ岳が約5.25億円・その他が約3.25億円です。試算年間総賃料額は約15.2億円であり、星のやが約42.3%・リゾナーレが約36.4%です。

鑑定評価額は、星のや軽井沢が約89.3億、リゾナーレ八ヶ岳が約50.6億円、その他が約32億円です。取得予定価格は星のや軽井沢50.7%、リゾナーレ八ヶ岳30.0%であり、ドコモ以上の超ツートップのREITです。地震保険を付保する予定はないとのことです。

ツートップ2

ツートップ


利益相反の懸念

星野リゾート投資法人には、利益相反の懸念がつきまといます。自前のREITを立ち上げたことで、星野リゾート側が任意の資産を好きな時期に売却できます。

星野リゾートREITは、REITのスポンサー企業と、REITの運用対象不動産の入居テナントがどちらも星野リゾートです。

したがって、REITの投資家と星野リゾートは、賃料や改修費用の負担割合などで利益相反する可能性があります。星野リゾートはそれらが少ないほうが望ましいですが、投資家は高いほうが望ましいです。

既存のREITはテナントと資産運用会社との間に資本関係が薄いケースがほとんどであるため、テナントとの賃料交渉もそれなりにしっかりと行われることが期待できます。テナントからの賃料減額の依頼に対して、数ヶ月~1年以上交渉することもザラのようです。

星野リゾートのREITがどうかというと・・・、不透明な側面があると言わざるを得ません。

市況面では、4月5日をピークに大きく下落しています。野村マスターREITは、今年初の初値マイナスのIPOとなってしまいました。楽天証券のチャートです。

東証REIT指数チャート

IPOの規模は約100億円とREITにしては小型です。株主優待(投資主優待)があると、個人への訴求力は若干アップするかもしれません。

小幅のプラスリターンを予想するものの、不安定な市況から、元本割れの可能性も考慮してブック・ビルディングに参加します。

主幹事は野村證券であり、その他はSMBC日興で申し込めます。

<投資スタンス>
中立
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

※過去1年間の初値予想履歴
IPO20130615.png

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    2013.06.16 Sun l IPO l コメント (6) トラックバック (0) l top
    コメント
    No title
    もしここの運用が将来に渡って上手くいけば、
    イオンREITなど、
    他の似た案件もスムースに出てくるかもしれません。
    そういう意味では、小粒ですが注目だと思っています。
    お金も無いし、
    買う予定はないんですが。
    (; ̄ー ̄A アセアセ・・・

    2013.06.17 Mon l mushoku2006. URL l 編集
    Re: No title
    イオンREITも上場が噂されていますね!
    イオンも星野リゾートも利益相反の懸念がありますが、そこら辺が杞憂となってうまくワークすれば、魅力的な投資対象となりますね(^^)
    2013.06.17 Mon l まつのすけ. URL l 編集
    まつのすけさんに質問です。
    星野リゾートの上場目論見書を見ていて、
    59Pに、
    還元利回り、最終還元利回り、鑑定NOI利回り、
    と3つの利回りが記載されていました。

    1、
    一般的な、REITの割安割高の判断に使用される利回り(予想利回り)は、3つのうち、どれにあたるのでしょうか?

    2、
    1、の利回りは、星野リゾートの想定価格(1口50万円)に対しての利回りなのでしょうか?
    ※1、の利回りを、既発行のREITの利回りと、単純に比べてしまってもよいのでしょうか?

    情弱ですみませんが、教えて頂けると幸甚です。
    2013.06.21 Fri l 星野リゾート. URL l 編集
    Re: まつのすけさんに質問です。
    普通のREITの分配金利回りは、その3つのいずれも当てはまりません。

    還元利回り=賃料収入÷投資額です。ここから諸々のコスト・税金などを除いた純収入をもとに計算した利回りが、実質利回りです。

    最終還元利回りは、保有期間満了時点における市場動向並びにそれ以降の収益の変動予測及び予測に伴う不確実性を反映させて計算されます。

    NOI利回りは、収益から減価償却前の費用を引いた収益による利回りです。

    実際の星野リゾートREITの分配金利回りは、これら3つの利回りよりは低くなります。分配金利回りの情報が出ていませんね。。

    2013.06.22 Sat l まつのすけ. URL l 編集
    まつのすけさん 回答どうもありがとうございました。
    お忙しいところ、
    解説どうもありがとうございました。

    証券会社から頂く「目論見書」について、
    いつも思うのですが、
    証券の購入者のほとんどが、内容を理解できない、
    分厚い書類を発行・渡すのは、一体、誰のため、何のためなんだろう?
     と思います。

    >実際の星野リゾートREITの分配金利回りは、これら3つの利回りよりは低くなります。
    >分配金利回りの情報が出ていませんね。。

     ⇒ 推測・大体で結構ですので、
        還元利回り、最終還元利回り、鑑定NOI利回り、や、
        年間固定賃料収入(14億5千万円)からみて、
        
        星野リゾートの分配金利回りは、
        大よそ、何%位だと思われますか??

       IPOに参加するか、非常に悩んでおりまして、、、
       最近の全REIT平均予想利回り(4.1%程度)
        よりも高そうならば、IPO参加、
        低くなりそうならば、IPO参加せず、
         を考えております。

       証券会社の担当者に聞いた所で、まったく頼りにならず、、、
        悩みに悩んで、
       まつのすけさまのお知恵をお借りしたく、
        書き込ませて頂きました。。
       ※推測が当たっても外れても、もちろん文句は言いません!
    2013.06.22 Sat l 星野リゾート. URL l 編集
    Re: まつのすけさん 回答どうもありがとうございました。
    長くなりましたので、エントリーにしました!^^
    2013.06.23 Sun l まつのすけ. URL l 編集
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