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先月、2009~2011年に購入して長らく保有していたJ-REITをついに売却しました。また、11月下旬~12月初旬に作った日本株ロングポジションの一部、中国株ロングを解消しました。スポンサーリンク

2009~2011年にJ-REIT購入

私は2009年~2011年のJ-REITの予想分配金利回りが6%近い時期に、数度にわたってJ-REITを購入していました。

J-REITは原則としていつでも市場で売買でき、現物不動産投資と比べて格段の流動性を誇り、全く手間がかからないにもかかわらず、現物不動産投資の期待リターンとほぼ同じ利回りなのは割安と考えて購入していました。

長期金利とJ-REIT分配利回りの推移、不動産投資の用途別期待利回り
J-REITの割安・割高の判断基準
J-REITの平均予想利回りが6%を超えている


2013年、J-REIT爆騰

現在、J-REITが爆騰しており、分配金利回りは約3%まで下落しています。高騰は日本の不動産の先行きへの期待が上昇していることがありますが、最大の理由は市場規模の小ささでしょう。

東証一部の時価総額約363兆円に対して、J-REITの時価総額は約7兆円にすぎません。規模が小さい市場は、投資家のまとまったマネーが流入したら瞬く間に跳ね上がり、流出したら暴落します。

J-REITはミドルリスク・ミドルリターンが標榜されましたけれど、ボラティリティは概ねTOPIX約20%に対して、J-REIT25%です。J-REITの方がハイリスクです。それは市場規模が要因だと思います。新興国株式や債券と同様です。

東証REIT指数


J-REITを半分売却

10年国債利回りとのスプレッドは約2.5%ありますけれども、今の日本国債はバブルであり、どう考えても金利が低すぎると思います。最後のバブルであり、一時的には0.2~0.3%まで下落することもあるかもしれませんが、今が歴史的なボトムとなると予想します。

バブル化すると更なる上昇があるかもしれませんが、今の東証REIT指数はいいところまで上昇しており、3月末権利確定日前に半分売却しました。残り半分は原則として売らずに分配金を享受し続けようと思います。

ただし、バブル的な高騰が起き、例えばJ-REITの利回り2%、10年国債利回り1.5%のような状況になったら、全て売却することもあるかもしれません。

売却した分のトータルリターンは約+110%だったため、今の保有分はキャピタルゲインで丸取りできたことになりました。


日本株・中国株を売却

総選挙前の1ヶ月はパフォーマンスが良いというアノマリーにかけて、短期トレーディングで11月下旬に日経平均をロングしました。総選挙時に利益確定するか否か迷った末に、4月まではホールドすることにしました。

来年4月までは株式ホールド

日経平均の方は、先週末時点でPBR1.31倍、予想PER(13年3月期)20.88倍、予想平均配当利回り1.56%であり、まだまだバブルとは言い難い水準です。日本国債はバブルですが、日本株はまだバブルではなく、割安な水準から割安性はない水準まで上昇した段階だと思います。

単純な相場観としては、大局的にはまだまだ上がりそうな気がするのですが、信用評価損益率が0近辺まで上昇しており一時はプラスだったこと、騰落レシオが一時140近辺まで上昇したことから、過熱感は否めないと思います。

新日銀の次元の異なる金融緩和は、量的緩和の拡充にとどまっており、理想買いの現実売り・材料出尽くしになる気がします。リスク資産に占める日本株のウエイトが超OWになっていたため、3月末権利確定日前に売却してウエイトを落としました。約+34%のリターンになりました。

また、中国株も中旬に売却しました。3月末権利確定日前に資金が欲しかった趣旨です。こちらは約+23%になりました。

売却して得たキャッシュは、年4~5%の絶対リターン獲得を志向している短期トレーディングに回します。リタイア後は100%短期トレーディングでもいいかなという気もありますが、当面はインフレ対策として一定の株式・外債は中長期ホールドしたいと考えています。

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    2013.04.01 Mon l マーケット雑感・運用状況 l コメント (2) トラックバック (0) l top
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