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■「平成20年住宅・土地統計調査」によると、2008年時点で、全国の賃貸住宅の戸数は1777万戸であり、そのうち空室は413万戸です。空室率約23%です。

空室率が20%を切っているのは、東京、神奈川、愛知、佐賀、宮崎、沖縄のみとなっています。30%を超えている県も多数あります。東京は約16%でした。

今後も少子高齢化により、人口は減少していく可能性が高く、移民の大規模な受け入れの可能性も低いと思われます。したがって、トレンドとしては、今後も空室率は高止まり・あるいは上昇していき、借り手優位の状況が強まっていくでしょう。

「高齢になると、家を借りれなくなるかもしれない」という理由で不動産を購入する人もいるそうですが、それは心配しすぎな気がします。

2050年代半ばには、65歳以上の高齢層と勤労世代の比率は1対1になると言われています。そのような状況下では、「高齢者には家を貸さない」などと言っていたら、借り手が限られてしまいます。大家さんも高齢層という大きなマーケットを無視できないでしょう。

今後は、入居時の礼金・敷金、更新料なども、一部の人気エリアを除くと、下落していく可能性があるかもしれません。


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■マイホームを購入する際は、今後の人口減少・空室率の増加などを勘案し、不動産価格も都心の一部や人気エリアを除くと、右肩上がりは期待できない点に留意した方が無難か。立地・居住する自治体、買うタイミングの取捨選択が、より一層重要になってくるでしょう。

2000~2003年頃の不動産絶望期や、リーマンショック後のマンション投売り期は、買いチャンスでした。自分が見た中で一番凄まじかったのは、1億円のマンションが6000万円で売られていたことです。1億円で買った人もいるのかと思うと、寒気がしました。

他方、2007年のような不動産ミニバブル期に買ってしまうと厳しい。不動産は買いタイミングがとても重要であり、ボックス相場の高値で掴まないよう経済の流れを追うのが大事です。 不動産を買うのは市況低迷期・不景気の時、売るのは市況好調期・好景気の時です。

同等の物件でも2005年と2007年、2007年と2009年に買うのでは、たった2年でも価格が大きく異ります。

不動産投資をする際は、基本的には今後は借り手の絶対数が減っていく以上、借り手優位の状況が続くことを考慮し、家賃・礼金・敷金・更新料・空室リスクについては保守的に考え、物件の立地や割安性の判断はこれまで以上に厳格に行う必要があるか。

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    2012.01.16 Mon l 不動産・REIT l コメント (2) トラックバック (0) l top
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