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ニッセイ基礎研究所のレポート、「不動産クォータリー・レビュー 2010年第2四半期 」を読みました。経済動向と住宅市場、地価動向と不動産景況感、セクターごとの動向、J-REITと不動産投資市場について、解説がありました。


住宅価格、住宅・宅地関連業者の景況感は、2009年1~3月頃を底に底打ちしつつありますが、商業地やビル賃貸については、まだ底入れしつつある段階のようです。J-REIT鑑定評価額は、依然としてマイナスが続いていますが、マイナス幅は縮小し始めています。


興味深いデータとしては、長期金利とJ-REIT分配利回りの推移、不動産投資の用途別期待利回りが載っていました。

長期金利と J-REIT 分配金利回り 不動産投資期待利回り
※上記レポートから引用(青いカッコは自分が付記)


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以前、「REITは実物不動産投資に比べて格段の流動性をもつことからすると、J-REIT全体の分配金利回りが6%以上ある状況では、一応は割安と考えられる」旨のことを書きました。利回り6%以上というのは、上の図の青いカッコで囲ってある部分です。

財団法人日本不動産研究所による投資家調査(2010年4月)によると、郊外型SC、ビジネスホテル、賃貸マンション、湾岸部シングルテナント型物流施設などの期待利回りは6~7%とされています。

このデータを勘案すると、やはりJ-REIT全体の分配金利回りが6%以上の状況というのは、割安と考えていいのではないかと思いました。現在の約5.5%というのも、まあまあの水準か。

市場参加者が将来の見通しに対して悲観的なことが、この利回りにつながっているのでしょう。ただ、今後、賃料が減少して分配金が減少したり、不動産価格が下落して、REIT価格に悪影響が及ぶ可能性はもちろんあります。分配金が減少して利回りが低下したり、REIT価格が下落するリスクはあるかもしれません。

他方で、市場参加者は、直近のトレンドが続くと予想しがちであり、経済が低迷しているときは悲観方向にオーバーシュートし、経済が好調のときは楽観方向にオーバーシュートしがちという側面もあります。2002~2003年、リーマンショック後の不動産価格・J-REIT利回りと、2006~2007年の不動産価格・J-REIT利回りを見比べれば明らかです。

以上、REITに焦点を当てて記述しましたが、実物不動産については、実物に比べて格段の流動性があるREITの利回りが5.5%である以上、諸々の諸経費控除後の純粋利回りで、少なくとも6%以上は見込める物件であることが、望ましいと思いました。

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    2010.09.10 Fri l 不動産・REIT l コメント (1) トラックバック (0) l top
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