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竹中正治さんがREITに関する記事を書いていました。

REIT 今なら外貨投資信託よりずっとまし

私自身も、昨年12月に「J-REITの平均予想利回りが6%を超えている 」というエントリを書き、資産の4%程度をJ-REITのインデックスファンドに投資しました。現時点においては、キャピタルとインカムを合わせて15%程度のリターンとなっています。

現物の不動産投資は、諸々の経費や空室期間などを控除した実質的な利回りの平均は、およそ5~6%程度と言われています。J-REITは現物不動産と比べると流動性が高いし、個人では投資が難しい大型のオフィスビルや商業施設にも投資できるというメリットがあります。

ただ、六本木ヒルズや汐留シオサイトの一部区画などの派手な物件で釣っておいて、その陰でスポンサーがゴミ物件をREITに押し付けているという意見もあり、実際にそのような怪しい取引が散見されるという意見もあります。

これらのメリット・デメリットを勘案して、現物不動産投資並みの6%以上の利回りが確保できる水準であれば、割安であり買ってもよいと判断しました。

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リーマンショック後と2006~2007年のバブル期を除くと、概ねJ-REIT全体の分配金利回りは4~5%程度で推移してきました。この程度の利回りが標準的と一応は考えられます。

リーマンショック後の暴落時期は8~9%まで利回りが上昇したこともありました。これは“陰の極み”と言っていいでしょう。

他方、REITバブル期は、利回りがなんと2%近くまで下がったことがありました。この時期は、なんと日本国債10年とそれ程かわらない利回りでした。この水準は“陽の極み”と言っていいでしょう。

大雑把には、「J-REIT平均予想利回り が2~3%の時期は超割高、5%以下は警戒ゾーン、5~6%はまあまあ、6%以上で割安、8~9%で非常に割安」と考えています。

もちろん、分配金利回りが6%を超えている時に買えば必ず儲かるとは言い切れません。賃料下落や空室率の上昇など不動産市況が悪化すれば、分配金は減少してしまいますし、REIT価格も低迷します。

しかし、「終わりのない景気後退はない」のであり、景気はいい時期も悪い時期もあります。市場参加者の考えも楽観と悲観の間を行き来します。「長い目で見れば、景気が悪くて悲観的見解が強い時期は、買いのチャンス」という視点をもつと、パフォーマンスが上昇するのでかと思います。

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    2010.08.01 Sun l マーケット雑感・運用状況 l コメント (3) トラックバック (0) l top
    コメント
    1. 無題

    いつも参考になる記事をありがとうございます。
    私個人としては、REITが株式以上に変動が大きかったことを考えると、リスクプレミアム6%未満は割高と感じます。
    特に日本の不動産の場合、高温多湿や地震による劣化、人口減少による需要減、日本人の新築信仰など、他国より減価要因が多く、6%を超えてもまだ割安には思えません。またJ-REITは歴史が浅いので、今までの平均利回りが妥当なのか信用しきれません。
    ローリスクハイリターンはないと言われます。表面的に割安に見えるものも、必ずそれなりの理由があり、パニック時を除けば、結局は妥当な価格にすぎないのではないでしょうか。
    2010.08.02 Mon l マネーの竜. URL l 編集
    2. Re:無題

    >マネーの竜さん

    日本の不動産固有のマイナス要因や、J-REITの価格妥当性について、仰られることはよくわかります。

    株式やREITなど公開市場で売買されているものは、プロも個人も同一の条件で売買でき、そうした結果形成された価格なので、そのようなご意見もよくわかります。

    ただ、市場参加者の期待値が一方に振れて、説明のつかない価格が形成される場合があるのは事実だと思います。

    それを判断して投資できるかというと、極めて難しいかもしれませんが。
    2010.08.03 Tue l まつのすけ. URL l 編集
    3. Re:Re:無題

    >まつのすけさん

    最近はJ-REITを熱心にウォッチしていないので、
    ちょっと的外れかもしれませんが、
    J-REITは流動性が低いのが問題だと思っていました。
    価格のブレがありすぎるんですよねえ・・・
    2010.08.05 Thu l まつのすけ. URL l 編集
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