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■リクルートのフリーペーパー、SUUMOを読みました。

08年10月以降の金融危機による不況により、不動産価格が顕著に下落し、3~4割引といった投げ売りマンションも続出しました。

SUUMOに出ていたデータによると、東京都23区の新築マンション価格は、大幅に下落しています。不動産ミニバブルが発生した2007年と比べると1000万近く下落しています。

 平均価格前年比
2006年5149万 
2007年6120万+971万
2008年5932万▲188万
2009年5191万▲741万

不動産を買うタイミングの怖さを再認識しました。

過去最大級の住宅ローン減税も導入され、フラット35Sなるものも登場し、住宅ローンの金利は過去最低水準。私は不動産についてはど素人なのですが、素人考えでは、かなり買い時なのではないかという印象があります。

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フラット35S

省エネや耐震などの要件を満たした場合、金利の引き下げは場が0.3~1.0%となるようです。2010年末までの申し込みが対象。

<住宅ローン減税>

10年間に渡り、年末のローン残高の1%が所得税・住民税が控除されるようです。控除額は来年以降徐々に縮小されていきます。

入居ローン残高上限期間控除率最大控除額
2010年5000万10年1%(1.2%)500万(600万)
2011年4000万(5000万)同上同上400万(600万)
2012年3000万(4000万)同上1%300万(400万)
2013年2000万(3000万)同上同上200万(300万)

※カッコ内は、国が認定した長期優良住宅の場合

※自宅の一部を賃貸する場合は、賃貸部分は住宅ローン控除の適用外であり、床面積の1/2以上が自己の居住用であれば、その部分に相当する借入額が減税の対象になるそうです。

実際の控除額を見てみると、最大500万の税金がキャッシュバックされることになります。ローン金額と年収の組み合わせから見た、控除額(税金キャッシュバック)合計の例は以下の通りです。

The Goal

※クリックで拡大。SUUMOから引用

<35年ローンの場合の借りれる金額目安>

住宅ローンの年間返済額は、年収の25%以下が目安という話をよく聞きますが、SUUMOでも同様の計算がされています。「年収にボーナスを含めるかどうか、手取り年収とするか税引き前年収とするか」あたりを個々人の状況に応じてシミュレーションして、無理のない安全圏で購入した方が無難かもしれませんね。

The Goal
※クリックで拡大。SUUMOから引用

■私には持ち家願望はあまりなく、専ら自分のポートフォリオの資産運用の観点から検討しています。

個人的には、不動産を購入するのであれば、賃貸用不動産か賃貸併用住宅かなあと漠然と考えています。

しかし、不動産の一銘柄にかなりの金額を集中投資することになるため、有価証券と比べると非常にリスクが高いと思われるため、しり込みしています。

いくら買いどきのような気がしても、経済構造が変化して地価が今後も下落の一途を辿る可能性もあるでしょう。

■一般的には、いわゆる会社勤め以外の収入は、大別すると以下の3パターンが多い気がします。

(1)起業

(2)不動産投資

(3)有価証券投資(株や債券など)

この3つの資産の相対的な性質は、下表のようになると思います。

 起業不動産有価証券
リターン
リスク
コスト
流動性

市場経済は上手くできており、リスクとリターンは比例関係にあります。

有価証券は、分散投資すれば、手間をかけずに世界中の企業に投資できますし、コストも低い。損失は基本的には投資金額に限定されますし、流動性にも優れているものが多い。しかし、リターンは限定的。

例えるなら、有価証券はデートのようなものでしょう。気が合わなかったら簡単に別れられますし、損失も限定的。

他方、不動産の場合は、一銘柄にかなりの金額を集中投資する必要が生じます。

不動産購入は結婚のようなものだと思います。数多くの相手(物件)を検討し、これだ!という相手(物件)を見つけたら、銀行で結婚式を挙げて、その後は腰を据えて行き先を見守ることになります。簡単には別れられません。

物件との相性がよくなかったり、物件が不良債権だったりしたら、不動産との結婚生活は悪夢と化します。少々小さな話ですが、隣人リスク もあります。隣にカルト教団の信者や暴力団が引っ越してきたりしたら・・・。心配しすぎかもしれませんが。

不動産との結婚生活が上手くいかずに離婚(物件を売却)した場合、大きな経済的・精神的ダメージが残る場合もあるでしょう。

不動産は上手く運用できると大きなリターンも狙えますが、やはり多額一極集中投資となりリスクも高いため、相当程度の不動産の鑑識眼が必要だと思いますし、素人が易々と手を出すと痛い目にあうかなあとも思っています。

■不動産市場は、株式市場とは異なり、マーケットが閉鎖的で価格形成に歪みが生じやすいといわれています。

株価は世界中の不特定多数の投資家の売買によって決定され、誰であっても、基本的には同一の価格で売買され、極めて透明性が高いです。

他方、不動産は特定少数の投資家の相対取引での売買が中心であり、知識と経験、コネ、交渉、タイミングなどにより、売買価格が大きく異なることがあると思います。

リーマンショック後に不動産会社に在庫が積みあがり、資金繰りに窮して止むを得ずに叩き売られた“投げ売りマンション”が話題となりました。

全く同じマンションでも4000万で買った人と、2800万で買った人がいたりするわけです。

また、知識がない状態だと不良物件を買ってしまったり、逆に造詣がある人だとお得な物件を買えたりすることがあるでしょう。不動産はアクティブ運用が大いに期待できる分野だと思います。

不動産に詳しい人が上手く取引をすれば大きなリターンを期待できるでしょう。ただ、素人が生半可に手を出すと怖い事態になってしまう気もします。

まずは、徹底的に知識をつけることから始めないとなあと考えています。そんなこんなしている間に買い時が終わってしまう可能性も・・・。行動が大事ということで、知識を深めていきたいと思っています。

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    2010.05.22 Sat l 不動産・REIT l コメント (2) トラックバック (0) l top
    コメント
    1. 不動産購入は結婚のようなもの

    うまい例えですねえ・・・(^^)

    大家さん関係のブログも結構徘徊しているんですが、商売っ気が強いものが多いと感じます。
    ですので、マトリックスにするとそんな感じなのでしょうけど、実際のところ、有価証券投資と不動産投資の距離はかなり遠く、不動産と企業のそれはかなり近いのではないでしょうか?
    2010.05.23 Sun l まつのすけ. URL l 編集
    4. Re:不動産やってみて

    >ひでさん

    本当に工夫などで資産価値やキャッシュフローが大きく改善するのでしょうね。

    やりがいがあるし、時間取られる分、髪資産と比べると参入する人が少ないので、真摯に取り組んで成功した人は、大きなリターンが入りそうですね。
    2010.05.23 Sun l まつのすけ. URL l 編集
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