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■日経トレンディネットに賃貸契約の敷金に関する面白い記事がありました。

賃貸住宅の「敷金」は取り戻せる! 切り札は“敷金診断士”

常識的な貸主も多いでしょうが、中には法外な原状回復費用を請求する業者もいるのが現実でしょう。全国の消費者センターには、1万件以上の敷金に関する相談が寄せられているようです。敷金の返還をめぐっては、国交省や東京都がガイドラインを作成しています。

・国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
概要版

・東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン
リーフレット


国交省のガイドラインでは、敷金から引かれる原状回復について、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

すなわち、原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではなく、常識を超える使用や故意・過失・善管注意義務違反による傷・汚れ・故障の修理費用になります。


東京都のガイドラインでは、その具体例が掲載されています。

<貸主負担>
・カギの取替え費用(破損や紛失の場合を除く)
・日光による壁紙や床の変色、フローリングの損耗
・エアコン設置でできた壁の穴
・カーペットに残った家具のあとや凹み
・浴槽や風呂釜の取替え

<入居者負担>
・全く掃除をせずに付着したガスコンロ置き場や換気扇の油汚れ
・程度がひどいタバコのヤニ汚れ
・ペットがつけた傷・汚れ
・入居者の故意・過失による設備の損傷
・キャスター付きのイスでついたフローリングの傷

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■ちなみに、入居者の過失で修繕が必要となったことを立証する責任は貸主にあります。入居者に過失がなくても負担する費用を、契約書の特約に盛り込むことはできます。この特約を根拠に敷金返還を拒まれることが多いそうです。

ただ、消費者契約法10条に基づき、消費者に一方的に不利になる内容は無効と判断されることも多く 、特約があっても返還請求の余地はあると言われています。

敷金の返還がおかしかった場合、まずはこのような国や都のガイドラインに基づき、口頭で交渉したり、内容証明郵便で返還請求するのが第一歩かもしれません。裁判における過失の証明責任は貸主にあるため、提訴をチラつかせる交渉は有効かと思います。


敷金関係のトラブルの相談先としては、次のような機関があります。

法テラス
費用は無料。一般的な法制度の相談、司法書士会や弁護士会などの相談先の紹介など。

消費生活センターなど
無料、基本的な制度説明など

日本賃貸住宅管理協会
無料、基本的な制度説明など

<各自治体。東京都では、都市整備局の賃貸ホットライン
原則無料。東京都の賃貸ホットラインでは、電話相談は全国から可能で、都民は弁護士による法律相談も利用できるとのこと

<各地の弁護士会の法律相談センター、紛争解決センター、司法書士会の総合相談センターなど>
無料のところと有料のところがあるそうです。


■内容証明郵便を送っても相手が強硬姿勢を続ける場合は、公的機関への提訴などを検討することになるかと思います。主な手段は以下3点です。

(1)少額訴訟(金額60万以下)
(2)簡易裁判所の通常訴訟
(3)裁判外紛争解決手続き(ADR

少額訴訟は1日で判決が出ますが、証拠や資料を忘れると取り返しが付かない側面があります。通常訴訟は、数回かかりますが、相手の主張を見て資料をそろえることが出来るメリットがあります。費用の違いは、東京簡易裁判所の場合は、約2,000円だそうです。

ただ、こうした法的紛争は煩わしい面もあるため、できる限り敷金が高い物件は回避するのが無難かもしれません。もし敷金2~3ヶ月の物件に入居する場合は、交渉や裁判の際は証拠が重要であることから、入居時に部屋の状態や設備の状態を入念に確認し、写真撮影して証拠を残しておくのがいいかもしれません。

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    2010.03.27 Sat l 不動産・REIT l コメント (0) トラックバック (0) l top
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