TOP > 投資対象 > 不動産・REIT > ご覧のページ

資産形成が徐々に進んでくると、不動産購入を検討したくなってきます。特に金融危機勃発による不況が続き、マンションの投げ売りや、過去最大級の住宅ローン減税を見ていると、「どうしようかなあ、買いどき?」と少し考えています。いずれ、不動産購入についてまとめたいと思っています。

そういう中、年収で無理なく買える不動産価格について、簡単な試算がありました。それによると、年収別の余裕を持って購入できる不動産価格は、以下の通りとされています。頭金なしで全額住宅ローンを組んだ場合で、租税・社会保険料などは収入の30%、年間返済額は手取り年収の25%などが前提とされています。

年収400万600万800万
物件価格1507万2286万3040万
住宅ローンの 毎月の返済額5.8万8.8万11.7万
総返済額2436万3695万4914万

※住宅ローンの支払い期間は35年

※金利は、固定3.0%

※返済方法は、元利均等払い

スポンサーリンク

これによると、住宅ローンを組める金額は、年収の約3.75~3.8倍となりました。よく5倍までならOKと言われていますが、それと比べると、レバレッジ倍率の上限は低めとなりました。

年収400万だと1507万、年収600万だと2286万、年収800万だと3040万までの住宅ローンに抑えるのが安全とされています。

例えば、4000万のマンション購入には、「頭金約1000万+年収800万」、「頭金約1700万+年収600万」だと安全となりますね。

かなり保守的な数字のようにも思えますが、

「年間の手取り額の25%程度だと、少々の給与ダウンでも慌てることなく対応できる。ローンの返済が滞り、マイホームを手放さざるを得なくなってからでは遅い。返済を続けられる額の物件を最優先に考えるのが鉄則です」(zakzakから引用)

と考えるのが、一般的にはやはり無難かもしれませんね。

上記の例によると、住宅ローンの総返済額は、不動産価格の約1.6倍となってしまいます。長期のローンは、やはり金利負担は重いですね。

低金利の変動金利で借りるのも手ですが、日本の財政状態を考えると、「悪い金利上昇」が発生する可能性が十分に考えられます。

したがって、5~10年のローンならともかく、20~35年の長期ローンだと、金利上昇が怖いです。総返済額がどれ程大きくなるか分からないリスクを背負うことになります。

金利が上がる気配が見えてきたら長期固定に乗り換えるという方法もあるかもしれませんが、変動金利ローンと固定金利ローンでは連動する指標が異なります。固定金利ローンは、市場で動く長期金利と連動するため、変動金利より早く上昇する傾向があります。

金利が上昇してきたら、変動→固定に乗り換える方法は、マーケットをつぶさにチェックし、長期金利を予想しなければならず、難しい側面もあるかもしれません。

私の知人は、十分に頭金をためて、残りの金額を期間5年の住宅ローンを組み、一気呵成で返済するやり方をしていましたが、そういうやり方が安全な気もします。

発展途上国の有償ODAの長期債務弁済スケジュール並みの期間である、35年ローンはちょっと・・・という印象です。

スポンサーリンク

Google+で売買報告や限定投稿を配信しています!


関連記事

    2010.02.15 Mon l 不動産・REIT l コメント (0) トラックバック (0) l top
    コメント
    コメントの投稿











    トラックバック
    トラックバック URL
    http://thegoalnext.blog.fc2.com/tb.php/254-12598436
    この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)