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■地震大国・日本、現在も多くの地域において、大規模な地震が想定されているようです。

人々が汗水たらせて築き上げた結晶を、無残に破壊する自然災害は、怖いです。日本政府も、国民に地震への備えを促しています。

都道府県庁所在地の市役所(都庁)で、今後30年以内に震度6弱以上の地震が発生する確率の最新版が発表されています。

都市名確率 都市名確率
札幌1.2% 大津12.1%
青森2.0% 京都14.6%
盛岡0.7% 大阪59.5%
仙台4.1% 神戸17.7%
秋田7.7% 奈良67.1%
山形2.3% 和歌山47.5%
福島0.9% 鳥取4.1%
水戸31.6% 松江2.1%
宇都宮1.6% 岡山22.3%
前橋2.5% 広島19.4%
さいたま22.7% 山口3.0%
千葉64.0% 徳島59.9%
東京19.7% 高松40.7%
横浜66.7% 松山33.5%
新潟7.6% 高知62.3%
富山5.7% 福岡3.8%
金沢1.8% 佐賀5.0%
福井11.7% 長崎1.3%
甲府55.3% 熊本7.1%
長野12.2% 大分48.3%
岐阜17.0% 宮崎45.5%
静岡89.5% 鹿児島15.8%
名古屋44.4% 那覇24.9%
85.2%

※データ元:地震調査研究推進本部

確率を見ると、北海道・東北はかなり低いですね。この地域に居住している方々は、費用対効果を考えると、特に対策は不要かもしれません。

首都圏では、千葉・横浜が高い確率。首都圏の地価は、「西高・東低」の傾向がありますが、それは地盤も影響しているのかもしれません。

■個人に出来る地震への備えは、大きくは以下の2点か。

①住宅の耐震化

②地震保険(自然災害共済)への加入

③不動産を購入しない

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①住宅の耐震化ですが、2008年3月末時点での全国の住宅耐震化率は79%のようです。新耐震基準(1981年)以前の木造住宅は、耐震化が急務のようです。

②地震の発生確率が高い地域に不動産を所有している場合は、地震保険(自然災害共済)を検討してもいいかもしれません。

もちろん保険は必要最低限度に抑えるのがいいですが、たとえ発生する可能性が低くても、発生した場合、家計が破綻する可能性があるリスクに対しては、保険をかけることは重要ではないかと思います。

個人的には、火災保険、地震保険、自動車保険には入った方がいいと考えています。

阪神大震災では、住宅ローンが残っている状況で住宅が損壊し、損壊した住宅の建替えや修繕費用のため再度銀行等から借入れをする必要に迫られ、多くの2重ローン債務者が生まれたそうです。

③以上の対策が必要なのは、不動産を所有している場合であり、ない場合は何の備えも不要。新耐震基準(1981年)以前の木造住宅を避けるだけでOK。

賃貸のメリットの一つとして、自然災害への耐性が強い。仮に大地震で住居が崩壊しても、違う物件に移ればいいだけなので。

■個人投資家として考慮しておくべきことは、以下の2点か。

①不動産投資を行う場合は、地域を分散させることを検討

②不動産・REITへの投資は、ポートフォリオの一部にとどめる

①例えば、複数のマンションを購入する場合は、一部の地域に一極集中すると、大地震が発生したら保有物件が全て損壊するリスクがあるかもしれません。そうなった場合、キャッシュフローが途絶えてしまうことになり、苦境に立たされる可能性もありそうです。

もちろん、不動産投資は、一にも二にも物件次第だと思いますので、優良物件の所在地域が集中している場合は別ですが、可能であればある程度地域分散させるのも一案か。

②不動産・REITに資産が集中すると、自然災害リスクの影響が高まるので、ポートフォリオの一部にとどめておくのが安全か。不動産に集中させる場合は、地震発生確率が高い地域では地震保険に入ることを検討。

J-REITの優良銘柄は、そのほとんどが東京に集中したポートフォリオとなっています。首都圏とくに東京直下型地震が発生した場合、紙屑となりかねない点に留意は必要。

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    2009.10.17 Sat l 不動産・REIT l コメント (0) トラックバック (0) l top
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