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「金持ち父さんの投資ガイド入門編」という本を図書館で見かけたので、借りて読みました。

以下は、面白かったところの要約です。

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①洗練された投資家は、少なくとも二つの財務諸表を同時に見る必要がある。自分の支出は、他の誰かの収入、自分の負債は他の誰かの資産だということをいつも覚えておく。

例えば、住宅ローンを組んで、居住用の住宅を購入した場合、その人の住宅ローンは銀行の資産で、その人にとっては負債となる。

②不況になると、政府は住宅取得に対して、税制上の優遇措置を与える政策をとることが多い。

それでいて、政府は、人の預金や固定資産からは、税金を取る。

政府は、人が負債を抱えることに対しては税金面で優遇し、人が資産を持っていると、そこから税金を取る

政府のこのやり方のせいで、普通の人は借金をすることに胸をときめかせ、資産を獲得することには興味を持たない。

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自分の負債は他人の資産という発想は、とても興味深いです。消費者金融やカードローン、リボ払い、自動車ローン、住宅ローンの本質が、一言で表現されていますね。

政府の行動特性もとても面白いです。不況になると、住宅ローン減税が打ち出されるのは、お決まりのパターンですね。

バブル崩壊後の1990年代前半、日本政府が大規模な住宅ローン減税を打ち出し、今が絶好の買い時だと煽り、多くの人々が住宅を高値掴みし、生涯のキャッシュフローがボロボロになったのは記憶に留めておいた方がいいかもしれません。

1990年以降の中古マンション価格の推移を見てみると、1990~1997年4月は、下表の通りかなり高い時期でした。、2007年~2008年4月頃もやや高いゾーン。

逆に、2000年~2005年4月はかなり割安。

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■中古マンション価格(東京都区部)

※2000年1月を3000万とした場合

年月中古マンション価格
1990年4月8097万
1991年4月7638万
1992年4月6249万
1993年4月5511万
1994年4月4974万
1995年4月4062万
1996年4月3645万
1997年4月3513万
1998年4月3282万
1999年4月3144万
2000年1月3000万
2001年4月2841万
2002年4月2913万
2003年4月2844万
2004年4月2856万
2005年4月2928万
2006年4月3162万
2007年4月3450万
2008年4月3639万
2009年4月3438万

リクルート住宅価格指数 から計算

※指数の小数点4桁以下は四捨五入して計算

こうしてみると、いつ住宅を買うかは重要な問題のような気がします。

特に期間20~30年の住宅ローンを組んだ場合は、全財産に大きなレバレッジをかけて、住宅という個別銘柄に集中投資することと同義。

購入した物件が耐震偽装マンションだったり、土壌がダイオキシンに汚染されていたり、ごみ焼却場が近所に建設されたり、暴力団やカルト宗教の団体が隣に引っ越して来たりしたら、資産価値は暴落して、借金のみが残ります。

リスクは非常に高いと思われますが、結婚したり子供ができたりしたら、持ち家がほしくなるんでしょうね。その気持ち、よくわかります。

自分も、独身だったら100%居住用の不動産は購入しませんが、結婚したら気が変わるかもしれません・・・。愛のパワーの威力をつくづく感じます(^^)

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    2009.08.26 Wed l 不動産・REIT l コメント (2) トラックバック (0) l top
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