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インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298・東証REIT)のIPO・上場が決定しています。ブック・ビルディング期間は5月21日(水)~5月27日(火)です。想定価格は100,000円(1単元10万円)です。仮条件は100,000~103,000円と若干上振れました。初値予想は小幅なプラスリターンです。

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人は、世界有数の独立系資産運用会社であるインベスコ・グループに属する資産運用会社が資産の運用を受託する投資法人です。大都市圏に所在する大規模オフィスビルへ重点投資するオフィスREITです。

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企業・労働力が集中して経済活動の中心拠点となる大都市圏は、オフィスビルのマーケット規模が相対的に大きいことから、投資機会が豊富であり、相対的に高い賃貸需要が見込まれるものと想定しています。

また、大規模オフィスビルは、賃料負担力の高い優良企業の入居によって、相対的に高い賃料を安定的に享受できると想定しています。

インベスコ・グループは世界20ヵ国以上に拠点を擁しており、一事業部門であるインベスコ・リアルエステートは、不動産関連商品の運用を世界18事業所で展開しており、多面的な不動産投資運用ノウハウを有しています。

インベスコ・グループの概要

上場時のポートフォリオは、取得予定物件数5、取得予定価格786億円、想定平均NOI利回り5.3%、稼働率96.5%です。NOI利回りとは、NOI(純営業収益)÷物件価格(取得価格)です。分配金利回りはNOI利回りよりも低くなります。

組み入れ銘柄は、恵比寿プライムスクエア(渋谷区)、クイーンズスクエア横浜(横浜市)、名古屋プライムセントラルタワー(名古屋市)、CSタワー・CSタワーアネックス(台東区)、晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーZ(中央区)です。

東京23区61.0%、その他東京圏20.4%、その他大都市圏18.6%です。上場後の全体での投資比率は、東京圏70%以上・その他都市圏30%以下を志向しています。

一般人にはクイーンズスクエア横浜が有名ですね。本物件は、クイーンズスクエア横浜内にある、オフィスの「クイーンズタワーB」及び「クイーンズタワーC」、商業施設の「クイーンズイースト」と「アット!」、ホテルの「横浜ベイホテル東急」と駐車場から構成されています。

借入予定は434億円、利率は短期が基準金利+0.2%、長期が基準金利+0.4~0.6%です。LTV(有利子負債÷資産総額)を40%から50%に維持することを目指しています。ただし、一時的に上回る場合はあり、上場時のLTVは55%です。

信用格付業者から提供されたり、閲覧に供される予定の信用格付はありません。

市況面では、東証REIT指数は株式インデックスが軟調な中で相対的に堅調であり、昨年12月末の高値まであと少しの水準まで回復しています。IPOには追い風です。

東証REIT指数のチャート(2014年5月)

IPOの規模は最大で約430億円であり、リートとしては小規模です。日本リートやSIA不動産投資法人と同程度であり、野村マスターやイオンリートの40%強、ヒューリックリートの70%弱です。

2013年3月のREITミニプチバブル崩壊以降、REITのIPOは野村マス太君-3.3%、星野リゾート・リート+11.8%、SIA不動産投資法人-4.67%、イオンリート投資法人+9.5%、ヒューリックリート+12.96%、日本リート+3.96%と4勝2敗となっています。

GPIFがリート投資に乗り出す点、NISAによるハイ・インカムへの投資選好の高まり、空前の低金利による運用難などによって、REITは堅調となっています。他方、日本リートと同様に有利子負債比率を考慮したNOI利回りには妙味がありません。初値予想は、日本リートと同様に若干のプラス・リターンです。

主幹事はSMBC日興であり、その他は野村證券、三菱UFJモルスタ、みずほ証券で申し込めます。

<投資スタンス>
中立
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

※過去1年間のIPO初値予想の履歴
IPO20140505.png

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    2014.05.05 Mon l IPO l コメント (0) トラックバック (0) l top
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