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日本リート投資法人

日本リート投資法人(3296・東証REIT)のIPO・上場が決定しています。ブック・ビルディング期間は4月8日(火)~4月14日(月)です。想定価格は250,000円(1単元25万円)、仮上限は248,000~252,000円(1単元24.8~25.2万円)と上振れました。初値予想は公募価格近辺~小幅なプラスリターンです。

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日本リート投資法人は、メインスポンサーが双日、サブスポンサーがクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドAM、アジリティー・アセット・アドバイザーズである総合REITです。

上場時のポートフォリオは、取得予定物件数20、取得予定価格704億円、想定平均NOI利回り5.0%、稼働率95.8%です。

オフィス74.5%(都心6区89%、それ以外の三大都市圏11%)、住宅25.5%(三大都市圏88%、政令指定都市等12%)です。都心6区は、千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・品川区です。

借入予定は391億円、利率は短期が基準金利+0.25~0.5%、長期が基準金利+0.275~0.4%です。

全体での用途別投資比率は、オフィス50%以上(都心6区60%以上・三大都市圏40%以下・政令指定都市20%以下)、住宅50%以下(都心6区を含む三大都市圏60%以上・政令指定都市等40%以下)です。

オフィスは都心6区がメインであり、住宅は三大都市圏を中心に分散する志向です。

LTV(有利子負債÷資産総額)の上限は60%を目途にしています。JCRによる長期格付はA-(安定的)です。

市況面では、東証REIT指数はここ数ヶ月はボックス相場が続いています。足元ではGPIFがリート投資に乗り出すという報道で株価指数は軟調な中でも、リートは堅調な展開となっています。

東証リート指数の推移(2014年4月)

IPOの規模は最大で約381.5億円であり、リートとしては小規模です。SIA不動産投資法人と同程度であり、野村マスターやイオンリートの40%弱、ヒューリックリートの60%弱です。

2013年3月のREITミニプチバブル崩壊以降、REITのIPOは野村マス太君-3.3%、星野リゾート・リート+11.8%、SIA不動産投資法人-4.67%、イオンリート投資法人+9.5%、ヒューリックリート+12.96%と3勝2敗となっています。

GPIFがリート投資に乗り出すという話題性があり、都心6区に重点的に投資という点も現在はプラスに働くでしょう。他方、有利子負債比率を考慮したNOI利回りには妙味がありません。初値予想は、公募近辺~若干のプラス・リターンです。

主幹事はMUFJモルスタであり、その他は野村證券、みずほ証券、SMBC日興、大和証券で申し込めます。大手&銀行系オールスターズとなりました。

<投資スタンス>
中立
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

※過去1年間のIPO初値予想の履歴
IPO20140407.png

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    2014.04.07 Mon l IPO l コメント (0) トラックバック (0) l top
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