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マンション暗転

三菱地所・鹿島が東京・南青山に建設中の高級マンションの工事に致命的な欠陥があり、建て替えが決定されたことが話題になりました。また、積水ハウス・大成建設が東京・白金に建設中の高級マンションにもコンクリートの柱の半分以上で一部鉄筋が入ってなく、是正工事に着手する必要が生じました。いくら高級物件といえども、マンションの不具合は珍しいことではありません。

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今回欠陥が発覚した三菱地所の「ザ・パークハウス グラン南青山高樹町」は、1億4000万円台が中心で最高は3億5000万円でした。積水ハウスの「グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー」は、最多価格帯は8900万円台で最高は3億5900万円でした。

先日離婚したセレブ女医キャラの西川史子が新婚時代に買った推定約2億円のマンションにも欠陥があり、入居早々の強い雨の日に雨水がバルコニーから室内に流れ込み、室内が水浸しになるという惨劇が発生したようです。一度床上浸水してしまったら、修繕はしても「本当の意味で元に戻ることはない」ようです。

大手デベロッパー・ゼネコンだからといって安心ではない。

大手不動産会社は、しっかりとした設計基準書があり、ノウハウやマニュアルが蓄積されていることや、社員の質の高さが期待できることなどから、一定の品質が確保される可能性は、非大手よりも高いと一般論としては言えます。

しかし、今回の事件で如実に明らかになったとおり、大手の物件であっても、いい加減で適当な作業が平気で行われているケースは多々あります。

不動産は現場職人の手によって作られるアナログ製品であり、現場監督の管理能力や担当職人の技術レベルに品質は大きく左右されるため、物件ごとに個別のチェックが必要と言われています。建物は適切な設計とそれに基づいた現場での施工精度にかかっています。

大手でも現場で施工するのは下請けの業者です。施工が最大手のゼネコンだったとしても、かなりの大規模物件ならともかくとして、普通のマンション建設現場に一級線の人材を送らないと言われています。


現場監督は重要

一戸建ての場合は一人で10戸とか15戸とかの現場を監理している監督が多く、マンションでも監督が複数の現場を掛け持ちしているのが当たり前になっているそうです。

現場監督による工事のチェックが緩いと、職人は自分の作業をこなすことしか考えない場合もあり、たとえ前工程でミスや手抜きがあってもそのまま進めてしまいがちのようです。天候やトラブルで工事の進行が遅れれば、遅れを取り戻そうと無理しがちになるでしょう。

同じマンションでも、101号室はイイネなのに505号室はダメだったり、X棟はいいねですが、Y棟はNGな仕上がりだったりするケースも多々あるそうです。

不動産の品質は現場監督に左右されるので、購入候補の物件の現場監督が、過去にどのような物件を手がけたかを調べた方がいいです。

候補物件の現場監督が、候補物件の売主のマンションを複数手がけた実績があるなら、ある程度信頼してもいいそうです。売主は現場監督に問題があったら、その後は任せない傾向にあるそうです。


工期には大いに注目

物件の施工精度にばらつきが出る大きな要因は工期です。例えば、通常であれば半年程度かかる工事なのに、4ヶ月の工期しかないとすれば、工事が雑になってしまうのは致し方ありません。

工期逼迫が多発するのは、売主の決算が集中する3月完成物件です。売主は物件引渡しを急ぐ傾向があるので警戒が必要です。3月竣工・3月引渡しの物件は要注意です。売主の決算に間に合わせるために突貫工事で作るものが多いと言われています。

一般論としては、ワンフロアーあたり1・2ヶ月×階数くらいが工期の目安だそうです。例えば、30階建ての物件なのに工期が20ヶ月しかなかったら要注意でしょう。


良いデベロッパーを見分ける方法

デベロッパーを選ぶポイントとしては、まず年間の販売戸数・実績が挙げられます。年間の販売戸数が多いということは、単純ですが物件を作る能力がある程度高いことが期待できるでしょう。

スケールメリットで安く資材を調達することができる可能性が中小に比べると高いです。

ただし、だからといって安心できないのは前述のとおりです。

どんな大手でも欠陥工事の懸念はあることから、デベロッパー選びの最大のポイントは経営が安定していることでしょう。

建物の基本構造部分の瑕疵担保が10年間ありますが、デベロッパーが倒産したらこの保障はパーになってしまいます。

また、破綻はしていなくても、経営上の体力があればあるほど保障面で安心できるでしょう。経営面で余裕が無い企業だと、不具合があったときにきちんと対応せずにのらりくらりかわして何とか補修費用を節約しようとする恐れがあります。

どんな業者でも不具合が発生する可能性がある以上は、不具合があったときにしっかりと対応してくれる企業か否かが重要でしょう。


マンション購入前に読むといい本

ほとんどの人にとっては不動産は一生に1~3度程度の大きな買い物です。マンション購入前に一読しておくと参考になる本をご紹介します。


以前に書いた不動産関連のエントリーです。

Twitterですと@tokyo_kanteiさんが参考になります。

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    2014.04.20 Sun l 不動産・REIT l コメント (0) トラックバック (0) l top
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