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ヒューリックリート投資法人

ヒューリックリート投資法人(3295・東証REIT)のIPO・新規上場が決定しています。ブック・ビルディング期間は1月21日(火)~1月27日(月)です。想定価格は10万円(1単元10万円)であり、103,000円~108,000円に上振れました。仮条件は初値予想は公募価格近辺~小幅プラスです。

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ヒューリックリート投資法人のスポンサーは、その名の通りヒューリックです。借入期間の長期固定化と返済期限の分散化が謳われており、LTV(有利子負債/資産総額) は原則として40~50%とする方針です。

ヒューリックリート投資法人のポートフォリオは、ヒューリックが豊富なノウハウを保有するオフィス・商業施設部門である「東京コマーシャル・プロパティ」が約80%であり、有料老人ホーム・ネットワークセンターなどの「次世代アセット」が約20%です。

オフィス・商業施設部門は原則として最寄り駅から5分以内の物件で構成されており、徒歩1分以内が85.7%となっています。東京23区100%、稼働率98.4%です。虎ノ門ファーストガーデンやラピロス六本木が組み入れられています。

次世代アセットは原則として単一のテナントとの間で長期賃貸借契約を締結する施設で構成されます。施設運営者から長期契約で固定賃料を受け取る形態で社債に似た性質もあります。運営者の信用リスクがポイントになります。取得予定物件の有料老人ホームは、トラストガーデン杉並宮前、トラストガーデン桜新町、トラストガーデン用賀の社、アリア松原です。

ポートフォリオ全体

平均NOI利回りは5.1%、稼働率は98~99%となっています。

市況面では、東証REIT指数は10~12月下旬はボックス相場となっていましたが、実質2014年入りした12月末から節税売の買戻しなどからか堅調となっています。

東証REIT指数のチャート

IPOの規模は約650億円であり、イオンリートの約3分の2、SIAの約1.6倍です。2013年3月のREITミニプチバブル崩壊以降、REITのIPOは野村マスタ君-3.3%、星野リゾート・リート+11.8%、SIA不動産投資法人-4.67%、イオンリート投資法人+9.5%と2勝2敗となっています。

ヒューリックの看板には一定の評判が確保でき、老人ホームが組み入れ物件である点は、高齢化待ったなしの現在で一定の話題性・テーマ性があります。初値予想は、公募近辺~若干のプラス・リターンです。

主幹事はみずほ証券であり、その他は野村、大和、三菱UFJモルスタ、SMBC日興、岡三で申し込めます。

<投資スタンス>
中立
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

※過去1年間の初値予想履歴
IPO初値予想の履歴20140117

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    2014.01.18 Sat l IPO l コメント (2) トラックバック (0) l top
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