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海外の不動産

「ニッセイグローバルリートインデックスファンド」という投資信託が2013年末から販売開始されています。S&Pグローバルリートインデックス(除く日本)への連動を目指しています。この指数は先進国・新興国数十カ国の約350銘柄で構成されています。

しかし、ここ数ヶ月は外国株式と比べて海外REITが軟調な局面が続いています。その要因は何か。

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海外REITが軟調なのは、米国の量的緩和の縮小や経済回復に伴う金利上昇が背景にあると思われます。

REITが物件を取得する場合、その資金の一部または全部を金融機関から借り入れます。金利が上昇すると、借入コストが膨らみ収益に悪影響を及ぼす可能性があることや、住宅投資を冷え込ませ、不動産市況を悪化させるとの懸念が生じます。

金利が上昇しても、それ以上に不動産価格や賃料が上昇すれば問題ありませんが、一般論としては金利上昇はREITに悪影響です。

また、REITの中にはレポ取引で高いレバレッジをかけてMBSを購入するモーゲージREITもあります。最近の金利上昇局面でこのタイプのREITは大きく下落しました。モーゲージREITの資産規模は2010年ころの約145億ドルから1000億ドル超まで増加していました。

米国REITの配当利回り-10年米国債利回りのイールド・スプレッドが、かつて2度マイナスになったことがあります。その後はいずれも、REIT価格が大きく下落しました。

そのうちの一度は2007年です。記憶は生々しいですね。現在、イールド・スプレッドはジリジリと縮小しています。2013年以降、グローバルREITについては警戒が必要な状況になっています。これから海外REITに投資するのであれば、一気買いではなく、時間分散ないし積立投資が無難だと思います。

最有力候補は、信託報酬が日本では最低水準の「ニッセイグローバルリートインデックスファンド」でしょう。信託報酬は年0.45%(税抜)であり、SBI証券楽天証券マネックス証券で取り扱いがあります。

これ以外で信託報酬・それ以外のトータルコストが最安値なのは、野村インデックスファンド・外国REIT(愛称:Funds-i 外国REIT)です。こちらはS&P先進国REIT指数(除く日本)連動であり、信託報酬は年0.55%(税抜)です。

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    2014.01.16 Thu l ブログ l コメント (0) トラックバック (0) l top
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