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不動産購入前に読むべき本、「ダメマンションを買ってはいけない」の続編が登場しました。 現役・三井不動産グループ社員が書いた! やっぱり「ダメマンション」を買ってはいけないです。今作も非常に有意義な内容でした。前作には書かれていなかったことも多数あります。

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著者はよい物件・値下がりしにくい物件を購入し、売りたい時は売ってローンをチャラにできる状況を構築することを推奨しています。売らざるを得なくなることを前提に物件を選ぶことが重要というスタンスです。

現役三井不動産グループ社員の著者によると、1年後に竣工のマンションを売ると、約10%の人に「リストラや重い病で収入が低下した」、「地方に転勤することになった」、「離婚した」、「実家に帰らなければならなくなった」などが起きるようです。

「永住するつもり」でも「永住できる」とは限らないのが、世の摂理ということですね。

『相談にのると、「自分は永住するから諸々のリスクは関係ない」という人が多い。そうではないのです。人生は山あり谷ありなのです』という著者の言葉は頭の片隅に留めておくのが無難な気がします。

東日本大震災による公共事業増加は、深刻な職人不足をもたらしており、突貫工事増加によるダメマンション増加のリスクが増す事態になっているようです。本書の発売後、オリンピックと消費税増税に伴う景気対策による公共事業拡大が加わっており、この傾向は今後より一層アップするでしょう。

物件選びがますます重要になってきそうです。その際、本書は役に立つと思います。ダメな建物・立地・共用施設、突貫工事マンションを見抜く方法、いい所長の見分け方、スマートシティ、パッシブデザイン、良い不動産の条件、アフターサービスのよさの見分け方について書かれています。

また、営業マンとのよい接し方、人気物件の抽選に勝つ方法、大幅な値引き購入術、値引き可能なマンションの発見術、値引きマンションが出やすい時期、アウトレットマンションに関する記載も役に立ちました。

「デベロッパーや営業マンを信用しすぎる人も多い。デベや営業マンはピンきりであり、鵜呑みにしすぎないようにしてほしい。あなたは客付けパズルのワンピースにすぎない」というクールな点も書かれていました。

もちろんよい営業マンも数多くいらっしゃるでしょうが、中にはトンデモな方も混在しているのが世の中でありますね。モデルルームに突入する前に、この本などで知識をつけておくのがいいでしょう。

「消費税増税によるしわ寄せが誰にいくのか」という点でも意外なことが書かれていました。分譲マンションを販売するときの価格決定プロセスです。

マンションは数千万円の買い物になります。時として人生を左右することもあります。そのような大きな意思決定をする前は、本書のような「極めて具体的で役に立つノウハウ本」を読むことが重要だと思います。

たかが1,470円です。数千万円の意思決定の前の支出としては安いと思います。もしマンションを買う予定があるなら、一読することを心の底からおすすめします。

以下は本書の目次です。

第1章 ダメマンションとは何か?
1.「ダメマンション」の定義
2.建物欠陥型ダメマンとは何か?
3.立地条件型ダメマンとは何か?
4.ランニング費用割高型ダメマンとは何か?
5.不要共用施設型大規模ダメマンとは何か?
6.陸の孤島型大規模マンションは特に要注意

第2章 ダメマンをつかまないための心構え5か条
第1条 売らざるを得ないことを前提に物件を選ぶ
第2条 自分は営業マンにとって1/200程度の存在であるということを忘れない
第3条 変えられるものに惚れない
第4条 焦りは禁物だと肝に銘じる
第5条 煽り文句に引っかからないよう肝に銘じる
コラム1 マンションは購入と賃貸どちらが得か?

第3章 マンションは消費税アップ前に買うべきなのか?
1.消費税アップ=値上がりではない
2.消費税アップはデベロッパーが泣く〜価格決定メカニズムを知れ
3.むしろ買い時は消費税アップの後
4.消費税アップは最終的には地価の下落に繋がる
コラム2 新築分譲マンション以外の消費税について
 (1)中古マンション (2)注文住宅 (3)賃貸住宅

第4章 消費税よりもインフレと金利〜リフレ政策はマンションの価格に影響するのか?
1.アベノミクスのような金融緩和政策でデフレは終わるのか?
2.リフレ政策で金利は上昇しないのか?
3.インフレや金利上昇前に駆け込み需要が発生しないのはなぜか?
コラム3 公示地価や報道で値上がりを知ってからでは遅い

第5章 復興工事で突貫工事ダメマンションは増えていく
1.復興関係の公共事業の増加がマンション工事の職人不足を呼ぶ
2.職人不足は突貫工事と同義語
3.突貫工事でどういうことが起きるのか?
4.デベロッパーが入居時期を遅らせることができない理由

第6章 突貫工事マンションを見抜く方法
1.3月入居開始物件はリスクが高い
2.そもそも3月が入居に向いているわけではない
3.突貫工事は広告で予測できる
4.現場を見ればわかる突貫工事
5.いい所長の現場の見分け方
6.大手ゼネコンだからといって安心ではない

第7章 スマートシティとは買いなのか?
1.スマートシティとは?
2.電力確保のために購入者が高いコストを払うべきなのか?
3.スマートシティのマーケットはまだない
4.パッシブデザインは先人たちの知恵
5.防災はハードだけでは意味がない

第8章 いいマンの条件〜価格上昇が見込まれるマンションの共通点
1.いいマンとは?
2.不動産の価値はとにかく立地
3.将来いい変化が見込まれる立地が狙い目
コラム4 土地はそれだけでは単なる「土」にすぎない
4.しっかりした売主(デベロッパー)
5.アフターサービス

第9章 購入検討時の準備と手順
1.お客様としての自分のタイプを知る
2.本命の物件前に2物件見ておく
3.販売センターには先に行かないこと
4.希望間取りはよほどの気づきがない限り変更しない
5.自己資金をいくら用意できるか把握する
6.自分の借り入れ適正額を知っておく
コラム5 修繕積立金はなぜ値上がりするのか?

第10章 いいマンを射止めるために抽選に勝つ方法
1.なぜ登録抽選販売方式が圧倒的に多いのか?
2.先着順販売に人気マンションはない
3.抽選に勝たなければ気に入ったいいマンは手に入らない
4.舐められずに好かれるお客様になるのが理想
コラム6 営業マンによる誘導トーク例
コラム7 解約による手付金没収対応について

第11章 営業マンが売りたくないお客になってはいけない
1.営業マンは売りたくないお客様にはなるべく売らない
2.嘘をつく人
3.意志薄弱な人
4.隠し事をする人
5.クレーマーのにおいのする人
6.秘密を守れない人
7.天秤をかける人

第12章 買い替えを成功させる発想の転換
1.買い替えのお客様は招かれざる客
2.買い替えを歓迎しない根本的な原因
3.売却後即新居という発想をやめよう
4.中古マンションを高く売るコツ
5.どうしても普通の買い替えを成功させたい人の必勝法

第13章 竣工在庫の大幅値引き購入術
1.同じプロフィールでも値引きして買える人と買えない人がいる
2.大幅に値引きしてでも売りたくなる人は「気持ちがいい」人
3.来場前にこれだけは済ませておきたい2つのこと
4.来場する時忘れるな!三種の神器
コラム8 大幅値引きには転職したての購入検討はお勧めできません
5.営業マンはお客のここを見る!3つのポイント
6.キーマンを探せ〜営業マンのここを見よ
7.交渉の注意点
コラム9 アウトレットマンションとはお買い得なのか?

第14章 デベロッパーの本音を知れば広告の目の付け所がわかる〜大幅値引き物件発見術
1.デベロッパーの本音
2.実際の竣工販売現場の本音
3.購入申し込みは2月の最終日曜日にすべし
4.広告でわかる値引きのサイン

巻末特別付録 永久保存版 いいマン・ダメマンチェックリスト

 
現役・三井不動産グループ社員が書いた! やっぱり「ダメマンション」を買ってはいけない

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    2013.10.31 Thu l 不動産・REIT l コメント (0) トラックバック (0) l top
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