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イオンリート

イオンリート投資法人(3292・東証REIT)のIPO・新規上場が決定しています。ブック・ビルディング期間は11月5日(火)~11月8日(金)です。想定価格は10万円(1単元10万円)です。

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イオンリート投資法人は、イオングループの大規模商業施設を中心としたポートフォリオとなります。取得予定の物件数は17件、予定取得価格1589億円、NOI利回り7.0%、平均築年数9.4年、平均賃貸借契約期間20年となっています。

取得予定資産は、イオンレイクタウンmori・kaze、イオンモール盛岡・石巻・水戸内原・太田・大垣・鈴鹿・明和・加西北条・日吉津・倉敷・綾川・直方・熊本、イオン相模原などです。これらの施設でのお買い物は、イオンカード(G.Gマーク付)がお得ですね。

投資比率15%以下で、ASEAN・中国等の中長期的に経済発展が見込める海外不動産へも投資します。第一号としては、マレーシアのイオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センターが予定されています。投資比率は0.4%です。

イオンリート投資法人のポートフォリオ分散状況

海外不動産へ投資するJ-REITは初めてです。原則としてLTVは50%前後の水準として、上限は60%の方針です。JCRからAA-の長期格付を取得する予定です。

最大の問題は、星野リゾート投資法人と同様に、利益相反です。

イオンリート投資法人は、スポンサー・資産運用会社はイオングループであり、運用対象不動産の入居テナントもイオングループです。

投資家は安い価格で不動産を買い高い賃料で貸したいですが、不動産の売り手は高く売りたくて、テナントは安い賃料で入居したいという構図があります。物件の売り手、賃貸借契約を結ぶ資産運用会社とテナントは、すべてイオングループです。売却価格・賃料が「お代官様へへえ」で決まるのではないかという懸念があります。

平均賃貸借契約期間が20年と長く、原則として賃貸借契約期間中は解約できない点は、この懸念は和らぎます。ただし、個別物件毎に解約不能期間が定められ、当該期間の最終日の翌日は、賃料6ヶ月分の解約金とを支払うことで契約を終了させることが可能となっています。

市況面では、東証REIT指数は6月14日をボトムに底打ちしており、堅調な推移となっています。

東証REIT指数のチャート

IPOの規模は約945億円であり、J-REIT史上最大の規模だった野村マスターファンドの約半分強(54%)です。日本プロロジスリート(約1050億)とほぼ同じ水準です。

レイクタウンなどそこそこ魅力のある物件も組み入れられていること、ポートフォリオが全国各地に分散していること、イオングループは株主優待に積極的であり、投資主優待の新設が期待できることなどがプラス材料です。初値予想は、若干のプラス・リターンです。

野村・みずほ・SMBC日興が共同主幹事であり、その他はJPモルガン・大和・岡三・三菱UFJモルスタが幹事に名を連ねています。

ちなみにイオンのクレジットカード、イオンカード(WAON一体型)で6,000WAONがゲットできるキャンペーンも開催されています。

<投資スタンス>
やや強気
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

※過去1年間の初値予想履歴
IPO20131020.png

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    2013.10.20 Sun l IPO l コメント (4) トラックバック (0) l top
    コメント
    No title
    イオンREITのIPO、
    迷いますねえ・・・・・・。

    記事でご指摘の利益相反問題、
    初の海外物件、
    普通のREITではないですから。

    突っ込むか or not 、
    突っ込むならいくらいくか?
    もう少し情報が出てきてからの判断になりますが。

    暇だし、私も記事を書いてみようと思います。

    2013.10.20 Sun l mushoku2006. URL l 編集
    Re: No title
    全力BBはちょっと躊躇しますね。他の案件も出ているので、資金をどのように振り向けるか迷いそうです。
    2013.10.20 Sun l まつのすけ. URL l 編集
    No title
    株式のblogはいっぱいありますが、リート分析大変参考になりました・
    2013.10.25 Fri l ジョニーボーイ. URL l 編集
    Re: No title
    ありがとうございます!
    2013.10.25 Fri l まつのすけ. URL l 編集
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