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リクルート住まい研究所の調査で、興味深いデータが有りました。日本と外国の賃貸住宅のストックと空室率、賃貸住宅のフローの数字です。相続税対策や不動産価格の先高感によって、不動産投資(アパート・マンション)がブームとなっていますが、データからは、不動産投資の現実が窺えます。

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不動産投資でアパートを建てる前に見ておきたいデータ

2008年時点で、日本の空室率(借家のうち人の住んでいない空家の割合)は18.8%であり、米国(10.8%)、イギリス(9.3%)と比較して高いです。日本の賃貸住宅は過剰となっています。

借家空室率の比較

日本の借家空室率の推移は、基本的には右肩上がりとなっており、借りる人がいない賃貸住宅が増加傾向にあります。しかし、東京では1998年をピークに空室率は微減しています。

空室率の推移

日本は空室率が高めですが、貸家の着工数は米国の2倍程度、世帯数あたりでは5倍程度であり、次から次に新規物件が着工されています。もっとも、これは日本の住宅の寿命が短いことが影響している可能性はあるでしょう。

貸家の着工数

ライバルが多い不動産投資

以上のように空室率、着工数などのデータからは、日本では米国に比べて賃貸住宅の供給が多く、競争が強い傾向があることが類推できます。

米国は今後とも人口が維持されますが、日本は人口はピークアウトして減少していくことが見込まれます。

また、6月のCPI総合・コアCPIはプラスに浮上しましたが、「民営家賃」は前年同月比-0.6%であり、依然としてマイナスのデフレです。

したがって、不動産投資にあたっては、物件・立地の吟味や、売り急いでいる人から割安な価格で購入することなどが重要でしょう。

もちろん運がよくてうまくいく場合もあるでしょうが、不動産投資は素人が楽に儲けられるものではないと思います。楽に儲かるなら、アレからFXからゲームから太陽光発電まで手を広げるDMMが、とっくの昔に不動産賃貸業に参入しているでしょう。

特に多額の借金をして一棟アパート・マンションに投資するのは、「事業である」という認識が必要だと思います。

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    2013.08.18 Sun l 不動産・REIT l コメント (6) トラックバック (0) l top
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