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リクルート住まい研究所の調査で、興味深いデータが有りました。日本と外国の賃貸住宅のストックと空室率、賃貸住宅のフローの数字です。相続税対策や不動産価格の先高感によって、不動産投資(アパート・マンション)がブームとなっていますが、データからは、不動産投資の現実が窺えます。

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不動産投資でアパートを建てる前に見ておきたいデータ

2008年時点で、日本の空室率(借家のうち人の住んでいない空家の割合)は18.8%であり、米国(10.8%)、イギリス(9.3%)と比較して高いです。日本の賃貸住宅は過剰となっています。

借家空室率の比較

日本の借家空室率の推移は、基本的には右肩上がりとなっており、借りる人がいない賃貸住宅が増加傾向にあります。しかし、東京では1998年をピークに空室率は微減しています。

空室率の推移

日本は空室率が高めですが、貸家の着工数は米国の2倍程度、世帯数あたりでは5倍程度であり、次から次に新規物件が着工されています。もっとも、これは日本の住宅の寿命が短いことが影響している可能性はあるでしょう。

貸家の着工数

ライバルが多い不動産投資

以上のように空室率、着工数などのデータからは、日本では米国に比べて賃貸住宅の供給が多く、競争が強い傾向があることが類推できます。

米国は今後とも人口が維持されますが、日本は人口はピークアウトして減少していくことが見込まれます。

また、6月のCPI総合・コアCPIはプラスに浮上しましたが、「民営家賃」は前年同月比-0.6%であり、依然としてマイナスのデフレです。

したがって、不動産投資にあたっては、物件・立地の吟味や、売り急いでいる人から割安な価格で購入することなどが重要でしょう。

もちろん運がよくてうまくいく場合もあるでしょうが、不動産投資は素人が楽に儲けられるものではないと思います。楽に儲かるなら、アレからFXからゲームから太陽光発電まで手を広げるDMMが、とっくの昔に不動産賃貸業に参入しているでしょう。

特に多額の借金をして一棟アパート・マンションに投資するのは、「事業である」という認識が必要だと思います。

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    2013.08.18 Sun l 不動産・REIT l コメント (6) トラックバック (0) l top
    コメント
    ほんと、次から次です!
    私もかなり賃貸住宅の空室が目立つ地域に住んでますけど、それでも次から次へと田んぼを潰して建託会社の賃貸が建っています。

    そんなに人口の多いとこでもないので、どう考えても供給過剰です!

    アレって、相当凄腕の営業マンが地主さんを口説き落としてるんでしょうね。どんな営業トークなのか聞いてみたい気もします。
    2013.08.20 Tue l ビビ. URL l 編集
    No title
    勉強になりました。
    競争が激しいのに、なんで日本の家賃はこんなに高いのでしょうか?
    2013.08.20 Tue l 幸福賢者. URL l 編集
    Re: ほんと、次から次です!
    > ビビ さん

    相続税対策がキラーワードなんでしょうね。失敗しても笑える範囲ならいいですけど、借金でレバレッジをかけてると、リスクは高いですね。

    私は面倒でせいぜい自分が住む家だけでいいです(笑)。運用はREITでいいかなと。今は上がってしまいましたが、数年スパンではまた買い時が訪れると思います。
    2013.08.21 Wed l まつのすけ. URL l 編集
    Re: No title
    > 幸福賢者 さん

    都心部は高止まりしていますね。ただ、郊外や地方だとかなり値崩れしています。
    2013.08.21 Wed l まつのすけ. URL l 編集
    No title
     「国土交通省 土地総合情報システム」に依れば、不動産取引の現状は、一目瞭然です。
     そもそも、不動産投資なんてものは、バブル崩壊とともに前世紀の遺物化しました。 可哀そうなのは、その当時に無理してローンを組んでド田舎の超割高物件を買った無知なサリーマンで、退職金でもローン清算が不可能な人が沢山います。 
     マンションは、超供給過剰でそれでも土建屋は建てている訳は、やめれば、銀行に資金を引き挙げられるからです。 建売も同じ理由で、売れる見込みも無いのに建てて放置された物件が野ざらしです。 
     賃貸マンションや、倉庫業目当ての業者の営業は、素人を騙すのは訳がありません。 小金と土地を持った田舎のおっさんを騙した結果が、ド田舎に建って居るワンルームマンションですね。 
     当該建築地の開発指導や建築審査部門では、「ああ、また、騙された奴が居る」と思っても、所管事務に関することのみの監督権限があるだけですので、後は関知しません。 行く末は不良物件化して、オーナーが滞納処分されることが分かっていても、それは、個人責任ですから。 昔、そうした官庁に居たことのある者の呟きです。
    http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
    国土交通省 土地総合情報システム
    2013.08.21 Wed l とら猫イーチ. URL l 編集
    Re: No title
    土地総合情報システム教えていただき、ありがとうございます。週末にゆっくり見ようと思います。

    デベロッパーはマンションを供給し続けなければならない宿命ですし、多くの不動産業者・土建屋も同じですよね。

    表に出てこないような良い物件を割安で買ったりして、良いトレーディングをすればうまくいくのでしょうが、業者に言われるままホイホイ建てているようだと厳しいケースも多いですよね。
    2013.08.21 Wed l まつのすけ. URL l 編集
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